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標(biāo)題: 【好書推薦】房產(chǎn)達(dá)人告訴你，包租公的買房投資秘訣 [打印本頁]

作者: 距離才是美 時間: 2017-8-1 21:20
標(biāo)題: 【好書推薦】房產(chǎn)達(dá)人告訴你，包租公的買房投資秘訣
【好書推薦】房產(chǎn)達(dá)人告訴你，包租公的買房投資秘訣

好書推薦：“退休的時候，能有個收租的房子，每個月有幾萬元匯到戶頭來，生活沒有后顧之憂�！�

“這個退休夢難道不能提早30年完成嗎？”

很多上班都有個“當(dāng)包租公”的小小夢想，就像我們的好友阿毅，他是中壢的房屋仲介，20幾歲的時候就一直很想買房子，期待有一天能當(dāng)個包租公，為自己創(chuàng)造收入。每次當(dāng)他告訴同事這個想法，總是惹來一陣譏笑，“甭作夢啦，你有頭期款嗎？”

被算被笑、被嗆，阿毅還是反覆想著這些問題，不斷請教他所服務(wù)的屋主。不過，這些屋主們，多數(shù)是老老實實存錢，等到年紀(jì)有點大了，才終于有法買下房子，“要好好存錢哪！”他們總是這么強調(diào)，讓阿毅愈聽愈氣餒。

終于，有一次他遇上一位跟自己年紀(jì)差不多大的屋主，對方已經(jīng)當(dāng)起包租公了，阿毅再次鼓起勇氣問他：

“如果資金沒有很多，有什么辦法可以像你一樣，很年輕就能當(dāng)包租公？”

“買房子其實不需要很多錢的，需要的是技巧！”

年輕屋主的好書推薦回答，讓阿眼睛一亮，有點不敢相信，他渴望很久的夢想，以為無解的問題，真的有人能解答！

“只要買到市價七折的房子，頭期款只需要少量的資金，絕對不需要花大錢！”因為感覺到阿毅的誠懇，年輕屋主索性說個痛快，他說“買到市價七折的房子”就是當(dāng)包租公這件事最重要的致勝關(guān)鍵！他靠著這一招起家，短短幾年，已經(jīng)擁有50間出租套房了！

阿毅聽了覺得很神奇，他工作一段時間了，再怎么省吃儉用，身上的積蓄就是幾十萬而已，原以為這幾十萬，不可能有辦法買到房子，但是聽到年輕屋主分享經(jīng)驗，阿毅開始覺得自己是有希望的，他把這位屋主當(dāng)成“前輩”，不斷請教他。

在前輩指導(dǎo)下，阿毅花了整整三個月的時間，在中原大學(xué)附近找到了大約33坪，三房兩廳的一層舊公寓，也順利買到市價七折的價格，最后竟然只付了20萬元頭期款，再根據(jù)前輩建議，花了一些錢重新隔間、裝潢。

最后，這層舊公寓規(guī)畫成五間套房，每間租6500元，每個月讓阿毅收到租金32,500元，扣掉水電等雜支開銷，還有兩萬元的凈收入，阿毅真的實現(xiàn)他的夢想了！

在阿毅的這個經(jīng)驗里，他做對了很關(guān)鍵的兩件事：

一、買到市價七折的房子。

二、找到前輩指導(dǎo)。

下面我們就來分享包租公說穿了不值錢的頭號秘訣：

祕訣1：買到市價七折屋，就能立于不敗之地！

《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公》這本書中阿毅的故事告訴我們，資金不是關(guān)鍵，買到市價七折的房子最重要。讓我們用銀行核貸的邏輯，來想這件事。

銀行是很保守的，如果一間房子的市價是1000萬，銀行只愿意貸給買家750萬，大約是市價七折左右的價格。如果買家繳了幾年利息后，再也繳不出房貸，銀行就把房子去到市場上賣，只要用750萬出售，一定賣得掉，因為是市價七折的價格；銀行也不可能虧本，他已經(jīng)賺到這幾年的利息錢了。

既然銀行把“市價七折”做為回避核貸風(fēng)險的價格區(qū)間，那我們當(dāng)然也能比照辦理。一開始買房手，就要盡量買到接近市價七折的房子，就算不是剛好七折，也要盡量趨近于七折，如果比銀行更保守，買到低于市價七折的房子，那就更好！

以上述的例子來想，銀行如果核貸750萬，而你實際上買到低于750萬的價格，這么做，基本上你的虧本風(fēng)險已經(jīng)是降到極低了。因為就算你直接轉(zhuǎn)賣房子，不用開價開得特別高，甚至直接用低于市價的900萬出售，一來因為低于市價1000萬一成，一定很快就能賣掉；二來，你的入手價在750萬以下，以900萬賣掉，你起碼就賺到150萬了！

這就是為何買到“市價七折”的房子，就是立于不敗之地！因為你已經(jīng)為自己創(chuàng)造至少兩成的轉(zhuǎn)賣價差了。如果你買下房子后，不急著轉(zhuǎn)賣，而是先當(dāng)幾年包租公，那就賺更多，除了收到租金，幾年之后，房子的市價隨著地價自然上漲，會創(chuàng)造更多利潤空間，你屆時再脫手，一定賺更大！

看到這里，一定很多人急著要問：“那該怎么買到市價七折的房子呢？”別急，以下就要教大家一個重要的大原則，道理不難，但重點是能不能堅持�。�

通常開價在市價八折以下的房子，并不會釋出到租屋網(wǎng)站這種所有人都能接觸的資訊管道，想得到這種寶貴的資訊，沒有別的辦法，大家一定要和租屋仲介打好關(guān)系！

因為只有房屋仲介與代書，他們手上有源源不絕的、各式各樣房子的重要資訊，特別是仲介，幾乎隨時都有最新情報，所以想要得到買賣房子的寶貴資訊，請務(wù)必花時間去認(rèn)識仲介。

除了利用《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公》書中四個方法，讓仲介成為你的報馬仔之外，以戳破房仲、建商話術(shù)出名的大神Sway也在《突圍黑心房市！Sway 誠實帶看日記》這本書中寫出"約房仲看屋前你要做的功課"。

秘訣2：八折買房靠話術(shù)，七折買房靠通路，六折買房靠重整

《6折買房術(shù)：外資圈知名地產(chǎn)軍師大爆砍價買房最高機密》匯集了12位達(dá)人“操房”實戰(zhàn)秘技，告訴你想6折買房，一定要先學(xué)會三件事：

(1)活用4大談判關(guān)鍵：掌握交易資訊、了解自身籌碼、直攻決策對象、緊抓談判步驟。

(2)分辨8大瑕疵問題屋：避鄰設(shè)施、兇宅、風(fēng)水問題屋、蛋白區(qū)的新成屋、公設(shè)服務(wù)不足、消防通道不足、日照權(quán)不足、傾斜屋。

(3)熟知4大房產(chǎn)Outlet通路：精選法拍屋、活化平價宅、網(wǎng)路團(tuán)購房、人脈直銷屋。

好書推薦祕訣3：零頭期款買房，聽起來匪夷所思，但是就是有人辦到了!

“當(dāng)包租公”乍聽之下似乎不是一個太難完成的夢想，畢竟這么多人都在房當(dāng)東啊，那為什么，想當(dāng)包租公的你，至今還沒實夢想呢？

“頭期款怎么存都存不到！”你的包租公之夢也卡在頭期款這件事嗎？

《選房、殺價、裝修，羅右宸幫你挑出增值屋》的作者羅右宸在大三的時候于學(xué)校附近買下人生中第1間房子。年僅20歲的他以250萬元購入，轉(zhuǎn)手后賺94萬元。如今，他已是30間套房的包租公，市價約4000萬，租金年收入百萬元。

大二時，他參加證券研習(xí)社舉辦的讀書會、看了《富爸爸窮爸爸》后發(fā)現(xiàn)“原來這世上，居然有‘乖乖等領(lǐng)薪水’以外的正當(dāng)致富方法！”這是父母及老師都沒教過的事。

從此，他實踐《富爸爸，窮爸爸》書里的建議，專讀一、房地產(chǎn)。二、股票、期貨等紙上證券類。三、業(yè)務(wù)銷售。四、創(chuàng)業(yè)商學(xué)院。五、黃金、原物料這五大領(lǐng)域的書，1個月看6本以上。

他說，看完書常想馬上買一間房子來試試身手，于是，參加無數(shù)講座、分享會，還厚著臉皮到處請教前輩各種問題，甚至為此去租賃公司上班。

提到買房，很多人都覺得要先準(zhǔn)備一大筆錢才能成為首購族，事實則不然。他說自己初投資房地產(chǎn)時、兩手空空，但他發(fā)現(xiàn)財務(wù)杠桿不只可以用在股票、期貨、選擇權(quán)，也能靈活運用于房地產(chǎn)操作。

股票的概念其實與房地產(chǎn)也有幾分相似，股票是一家公司發(fā)行給大眾的憑證，讓大眾可以透過認(rèn)購，成為該公司的股東，當(dāng)然就能享有股東的權(quán)益。所以，公司有義務(wù)向股東報告，最近公司的營運方向與決策。而每年公司為社會“創(chuàng)造價值、提供服務(wù)”產(chǎn)生的獲利，也會撥出一部分，給股東當(dāng)作股利股息。

有一次我把這套方法講給朋友聽，當(dāng)時，我是這樣解釋的：股票、期貨、選擇權(quán)等商品的概念，就好比我今天買了一間需要裝潢的房子，購屋加上裝潢的錢大概需要 500 萬元，但我身上的資金不足，所以就把這個物件需要的資金，以及未來的獲利空間，寫成一張企畫書。之后，我拿著這張企畫書去募集資金，只要有人愿意投入資金，未來就可以共享獲利盈余。

換句話說，我目前經(jīng)營房地產(chǎn)的方式與公司發(fā)行股票類似。我把屋況極差的房子買進(jìn)來，重新隔間成為全新裝潢套房，整理布置一番，創(chuàng)造更大的居住價值，以此獲得更高的租金收入。從這里可以看出，房地產(chǎn)的租金現(xiàn)金流收入，與公司股票的股利股息現(xiàn)金流收入，概念非常相似。

說穿了買房當(dāng)包租公的頭號秘訣，就是低于市價的七折，甚至六折買入。那么究竟現(xiàn)在適不適合購屋當(dāng)包租公呢？

好書推薦：《我是612，我當(dāng)包租公》的作者蔡志雄律師也坦白說：“臺灣的房價飆漲，房租卻沒有跟著漲，所以現(xiàn)在買屋出租的投資報酬率不到2％，如果想以房租支付房貸本息，投資報酬率至少要有4％才行。

中南部的房價水準(zhǔn)比較低，而租金跟北部沒有差很多，蔡志雄建議想當(dāng)包租公或包租婆的朋友，可以考慮在中南部就業(yè)人口較多的區(qū)域找合適的物件，投資報酬率會比臺北高。

由于目前租賃市場的需求以適合單人或雙人的套房或小坪數(shù)單位為主，加上單身人口上升，已婚但沒有小孩的家庭也增加，這些人口又多半集中在離工作地點近的都會區(qū)，所以蔡志雄建議大家買屋“寧買小不買遠(yuǎn)”，無論如何還是應(yīng)該在蛋黃區(qū)置產(chǎn)�！�

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