【好書推薦】房產(chǎn)達(dá)人告訴你，包租公的買房投資秘訣

距離才是美

【好書推薦】房產(chǎn)達(dá)人告訴你，包租公的買房投資秘訣


    好書推薦：“退休的時(shí)候，能有個(gè)收租的房子，每個(gè)月有幾萬元匯到戶頭來，生活沒有后顧之憂�！�

    “這個(gè)退休夢(mèng)難道不能提早30年完成嗎？”

    很多上班都有個(gè)“當(dāng)包租公”的小小夢(mèng)想，就像我們的好友阿毅，他是中壢的房屋仲介，20幾歲的時(shí)候就一直很想買房子，期待有一天能當(dāng)個(gè)包租公，為自己創(chuàng)造收入。每次當(dāng)他告訴同事這個(gè)想法，總是惹來一陣譏笑，“甭作夢(mèng)啦，你有頭期款嗎？”

    被算被笑、被嗆，阿毅還是反覆想著這些問題，不斷請(qǐng)教他所服務(wù)的屋主。不過，這些屋主們，多數(shù)是老老實(shí)實(shí)存錢，等到年紀(jì)有點(diǎn)大了，才終于有法買下房子，“要好好存錢哪！”他們總是這么強(qiáng)調(diào)，讓阿毅愈聽愈氣餒。

    終于，有一次他遇上一位跟自己年紀(jì)差不多大的屋主，對(duì)方已經(jīng)當(dāng)起包租公了，阿毅再次鼓起勇氣問他：

    “如果資金沒有很多，有什么辦法可以像你一樣，很年輕就能當(dāng)包租公？”

    “買房子其實(shí)不需要很多錢的，需要的是技巧！”

    年輕屋主的好書推薦回答，讓阿眼睛一亮，有點(diǎn)不敢相信，他渴望很久的夢(mèng)想，以為無解的問題，真的有人能解答！

    “只要買到市價(jià)七折的房子，頭期款只需要少量的資金，絕對(duì)不需要花大錢！”因?yàn)楦杏X到阿毅的誠懇，年輕屋主索性說個(gè)痛快，他說“買到市價(jià)七折的房子”就是當(dāng)包租公這件事最重要的致勝關(guān)鍵！他靠著這一招起家，短短幾年，已經(jīng)擁有50間出租套房了！

    阿毅聽了覺得很神奇，他工作一段時(shí)間了，再怎么省吃儉用，身上的積蓄就是幾十萬而已，原以為這幾十萬，不可能有辦法買到房子，但是聽到年輕屋主分享經(jīng)驗(yàn)，阿毅開始覺得自己是有希望的，他把這位屋主當(dāng)成“前輩”，不斷請(qǐng)教他。

    在前輩指導(dǎo)下，阿毅花了整整三個(gè)月的時(shí)間，在中原大學(xué)附近找到了大約33坪，三房兩廳的一層舊公寓，也順利買到市價(jià)七折的價(jià)格，最后竟然只付了20萬元頭期款，再根據(jù)前輩建議，花了一些錢重新隔間、裝潢。

    最后，這層舊公寓規(guī)畫成五間套房，每間租6500元，每個(gè)月讓阿毅收到租金32,500元，扣掉水電等雜支開銷，還有兩萬元的凈收入，阿毅真的實(shí)現(xiàn)他的夢(mèng)想了！

    在阿毅的這個(gè)經(jīng)驗(yàn)里，他做對(duì)了很關(guān)鍵的兩件事：

    一、買到市價(jià)七折的房子。

    二、找到前輩指導(dǎo)。

    下面我們就來分享包租公說穿了不值錢的頭號(hào)秘訣：

    祕(mì)訣1：買到市價(jià)七折屋，就能立于不敗之地！

    《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公》這本書中阿毅的故事告訴我們，資金不是關(guān)鍵，買到市價(jià)七折的房子最重要。讓我們用銀行核貸的邏輯，來想這件事。

    銀行是很保守的，如果一間房子的市價(jià)是1000萬，銀行只愿意貸給買家750萬，大約是市價(jià)七折左右的價(jià)格。如果買家繳了幾年利息后，再也繳不出房貸，銀行就把房子去到市場(chǎng)上賣，只要用750萬出售，一定賣得掉，因?yàn)槭鞘袃r(jià)七折的價(jià)格；銀行也不可能虧本，他已經(jīng)賺到這幾年的利息錢了。

    既然銀行把“市價(jià)七折”做為回避核貸風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)格區(qū)間，那我們當(dāng)然也能比照辦理。一開始買房手，就要盡量買到接近市價(jià)七折的房子，就算不是剛好七折，也要盡量趨近于七折，如果比銀行更保守，買到低于市價(jià)七折的房子，那就更好！

    以上述的例子來想，銀行如果核貸750萬，而你實(shí)際上買到低于750萬的價(jià)格，這么做，基本上你的虧本風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)是降到極低了。因?yàn)榫退隳阒苯愚D(zhuǎn)賣房子，不用開價(jià)開得特別高，甚至直接用低于市價(jià)的900萬出售，一來因?yàn)榈陀谑袃r(jià)1000萬一成，一定很快就能賣掉；二來，你的入手價(jià)在750萬以下，以900萬賣掉，你起碼就賺到150萬了！

    這就是為何買到“市價(jià)七折”的房子，就是立于不敗之地！因?yàn)槟阋呀?jīng)為自己創(chuàng)造至少兩成的轉(zhuǎn)賣價(jià)差了。如果你買下房子后，不急著轉(zhuǎn)賣，而是先當(dāng)幾年包租公，那就賺更多，除了收到租金，幾年之后，房子的市價(jià)隨著地價(jià)自然上漲，會(huì)創(chuàng)造更多利潤空間，你屆時(shí)再脫手，一定賺更大！

    看到這里，一定很多人急著要問：“那該怎么買到市價(jià)七折的房子呢？”別急，以下就要教大家一個(gè)重要的大原則，道理不難，但重點(diǎn)是能不能堅(jiān)持��？

    通常開價(jià)在市價(jià)八折以下的房子，并不會(huì)釋出到租屋網(wǎng)站這種所有人都能接觸的資訊管道，想得到這種寶貴的資訊，沒有別的辦法，大家一定要和租屋仲介打好關(guān)系！

    因?yàn)橹挥蟹课葜俳榕c代書，他們手上有源源不絕的、各式各樣房子的重要資訊，特別是仲介，幾乎隨時(shí)都有最新情報(bào)，所以想要得到買賣房子的寶貴資訊，請(qǐng)務(wù)必花時(shí)間去認(rèn)識(shí)仲介。

    除了利用《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公》書中四個(gè)方法，讓仲介成為你的報(bào)馬仔之外，以戳破房仲、建商話術(shù)出名的大神Sway也在《突圍黑心房市！Sway 誠實(shí)帶看日記》這本書中寫出"約房仲看屋前你要做的功課"。

    秘訣2：八折買房靠話術(shù)，七折買房靠通路，六折買房靠重整

    《6折買房術(shù)：外資圈知名地產(chǎn)軍師 大爆砍價(jià)買房最高機(jī)密》匯集了12位達(dá)人“操房”實(shí)戰(zhàn)秘技，告訴你想6折買房，一定要先學(xué)會(huì)三件事：

    (1)活用4大談判關(guān)鍵：掌握交易資訊、了解自身籌碼、直攻決策對(duì)象、緊抓談判步驟。

    (2)分辨8大瑕疵問題屋：避鄰設(shè)施、兇宅、風(fēng)水問題屋、蛋白區(qū)的新成屋、公設(shè)服務(wù)不足、消防通道不足、日照權(quán)不足、傾斜屋。

    (3)熟知4大房產(chǎn)Outlet通路：精選法拍屋、活化平價(jià)宅、網(wǎng)路團(tuán)購房、人脈直銷屋。

    好書推薦祕(mì)訣3：零頭期款買房，聽起來匪夷所思，但是就是有人辦到了!

    “當(dāng)包租公”乍聽之下似乎不是一個(gè)太難完成的夢(mèng)想，畢竟這么多人都在房當(dāng)東啊，那為什么，想當(dāng)包租公的你，至今還沒實(shí)夢(mèng)想呢？

    “頭期款怎么存都存不到！”你的包租公之夢(mèng)也卡在頭期款這件事嗎？

    《選房、殺價(jià)、裝修，羅右宸幫你挑出增值屋》的作者羅右宸在大三的時(shí)候于學(xué)校附近買下人生中第1間房子。年僅20歲的他以250萬元購入，轉(zhuǎn)手后賺94萬元。如今，他已是30間套房的包租公，市價(jià)約4000萬，租金年收入百萬元。

    大二時(shí)，他參加證券研習(xí)社舉辦的讀書會(huì)、看了《富爸爸 窮爸爸》后發(fā)現(xiàn)“原來這世上，居然有‘乖乖等領(lǐng)薪水’以外的正當(dāng)致富方法！”這是父母及老師都沒教過的事。

    從此，他實(shí)踐《富爸爸，窮爸爸》書里的建議，專讀一、房地產(chǎn)。二、股票、期貨等紙上證券類。三、業(yè)務(wù)銷售。四、創(chuàng)業(yè)商學(xué)院。五、黃金、原物料這五大領(lǐng)域的書，1個(gè)月看6本以上。

    他說，看完書常想馬上買一間房子來試試身手，于是，參加無數(shù)講座、分享會(huì)，還厚著臉皮到處請(qǐng)教前輩各種問題，甚至為此去租賃公司上班。

    提到買房，很多人都覺得要先準(zhǔn)備一大筆錢才能成為首購族，事實(shí)則不然。他說自己初投資房地產(chǎn)時(shí)、兩手空空，但他發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿不只可以用在股票、期貨、選擇權(quán)，也能靈活運(yùn)用于房地產(chǎn)操作。

    股票的概念其實(shí)與房地產(chǎn)也有幾分相似，股票是一家公司發(fā)行給大眾的憑證，讓大眾可以透過認(rèn)購，成為該公司的股東，當(dāng)然就能享有股東的權(quán)益。所以，公司有義務(wù)向股東報(bào)告，最近公司的營運(yùn)方向與決策。而每年公司為社會(huì)“創(chuàng)造價(jià)值、提供服務(wù)”產(chǎn)生的獲利，也會(huì)撥出一部分，給股東當(dāng)作股利股息。

    有一次我把這套方法講給朋友聽，當(dāng)時(shí)，我是這樣解釋的：股票、期貨、選擇權(quán)等商品的概念，就好比我今天買了一間需要裝潢的房子，購屋加上裝潢的錢大概需要 500 萬元，但我身上的資金不足，所以就把這個(gè)物件需要的資金，以及未來的獲利空間，寫成一張企畫書。之后，我拿著這張企畫書去募集資金，只要有人愿意投入資金，未來就可以共享獲利盈余。

    換句話說，我目前經(jīng)營房地產(chǎn)的方式與公司發(fā)行股票類似。我把屋況極差的房子買進(jìn)來，重新隔間成為全新裝潢套房，整理布置一番，創(chuàng)造更大的居住價(jià)值，以此獲得更高的租金收入。從這里可以看出，房地產(chǎn)的租金現(xiàn)金流收入，與公司股票的股利股息現(xiàn)金流收入，概念非常相似。

    說穿了買房當(dāng)包租公的頭號(hào)秘訣，就是低于市價(jià)的七折，甚至六折買入。那么究竟現(xiàn)在適不適合購屋當(dāng)包租公呢？

    好書推薦：《我是612，我當(dāng)包租公》的作者蔡志雄律師也坦白說：“臺(tái)灣的房價(jià)飆漲，房租卻沒有跟著漲，所以現(xiàn)在買屋出租的投資報(bào)酬率不到2％，如果想以房租支付房貸本息，投資報(bào)酬率至少要有4％才行。

    中南部的房價(jià)水準(zhǔn)比較低，而租金跟北部沒有差很多，蔡志雄建議想當(dāng)包租公或包租婆的朋友，可以考慮在中南部就業(yè)人口較多的區(qū)域找合適的物件，投資報(bào)酬率會(huì)比臺(tái)北高。

    由于目前租賃市場(chǎng)的需求以適合單人或雙人的套房或小坪數(shù)單位為主，加上單身人口上升，已婚但沒有小孩的家庭也增加，這些人口又多半集中在離工作地點(diǎn)近的都會(huì)區(qū)，所以蔡志雄建議大家買屋“寧買小不買遠(yuǎn)”，無論如何還是應(yīng)該在蛋黃區(qū)置產(chǎn)�！�

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