買二手房如何與賣方和中介“較量”

Susan

買房是人生大事，想要花少點(diǎn)錢買套滿意的二手房，除了選對(duì)房源之外，還要學(xué)會(huì)與賣方和中介公司斗智斗勇，進(jìn)行“較量”.本期欄目就為大家盤點(diǎn)二手購(gòu)房者如何與賣方和中介公司斗智斗勇的“招數(shù)”,希望能夠幫助到有意向購(gòu)買二手房的讀者。

學(xué)會(huì)三招與中介斗

看房至少要白天晚上各看一次

中介工作人員白天帶你去看房子，或許周邊沒(méi)什么噪音，但是晚上樓下的夜宵店開業(yè)之后，那就難保證了；中介工作人員晚上帶你去看房子，或許朦朧中各方面都挺好，但是白天再看就難說(shuō)采光好不好。所以在你決定買下某套房子之前，至少要看兩次，白天看一次，晚上看一次。白天光線充足，能夠看清楚房子的真正面目、真實(shí)“年齡”,而且可以了解到房子各個(gè)方位的采光如何。而晚上看房則主要考察周邊有沒(méi)有噪音，小區(qū)的入住率如何等等。多看兩次，順便也可以考察一下不同時(shí)段的交通、周邊環(huán)境等情況。

當(dāng)然，中介往往會(huì)說(shuō)，要看房很麻煩，業(yè)主不同意或者租客不愿意配合，看一次沒(méi)什么問(wèn)題就算了。此時(shí)，你一定要堅(jiān)持，因?yàn)榈览砗芎?jiǎn)單，如果你買下了這套房子，以后你要住在這里，短則五、六年，長(zhǎng)則二、三十年，不看清楚、聽(tīng)清楚，以后后悔就來(lái)不及了。

中介傭金要巧講價(jià)

在二手房買賣中，中介傭金并沒(méi)有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)近年來(lái)在惠州中介行業(yè)中，一般都是要求收取交易總額的3%作為中介傭金，不管是買家出，還是買賣雙方共同承擔(dān)都一樣。不過(guò)買過(guò)二手房的人都知道，其實(shí)中介傭金并不是不能講價(jià)的。中介公司促成一筆交易的直接成本并不高，為了促成交易，沖業(yè)績(jī)，不少中介公司都寧愿在中介傭金上稍作讓步，所以在購(gòu)買二手房時(shí)一定要和中介公司就傭金進(jìn)行砍價(jià)。

也許你會(huì)覺(jué)得這樣砍價(jià)不尊重中介人員的勞動(dòng)，但你要知道3%的傭金動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元，這可能是你好幾個(gè)月的工資，所以砍價(jià)的空間仍然存在;或許中介人員會(huì)說(shuō)他們是大公司，公司規(guī)定中介費(fèi)不能講價(jià)，那你就要堅(jiān)持;或許中介人員會(huì)說(shuō)，不要那么在意中介傭金，他們可以幫你跟業(yè)主講價(jià)，這樣一下子就可以省幾萬(wàn)元，更劃算，但你要清楚，傭金砍價(jià)和房?jī)r(jià)砍價(jià)是兩碼事，兩個(gè)價(jià)錢都要砍，而且你要知道中介人員說(shuō)幫忙講價(jià)或許只是“畫餅”.

業(yè)內(nèi)人士表示，中介傭金能夠砍價(jià)到總房?jī)r(jià)的2%是比較合理的，如果口才好或者運(yùn)氣好也有可能砍到1.5%.所以購(gòu)房者要大膽砍價(jià)。

此外，中介傭金不要一次性付清。中介公司可能會(huì)要求你先付中介傭金，即使這樣也要分階段支付，并且要在合同里面約定，不要一開始便全部支付了，那樣的話就很難保證你在后續(xù)工作中能夠得到優(yōu)質(zhì)的中介服務(wù)。

按揭自己跑可省數(shù)千元

大部分的二手房購(gòu)房者因?yàn)楣ぷ髅β祷蛘邽榱耸⌒�，按揭的手續(xù)都是委托中介公司去辦理的。但是如果你想節(jié)省幾千元的話，自己去銀行辦理按揭手續(xù)也是可以考慮的，按照銀行貸款部門的要求和指引一步步來(lái)，其實(shí)也并不需要耗費(fèi)很多時(shí)間。

四招斗賣方

這房源真的很搶手嗎?

隨著樓市的逐漸回暖，近期商品房和二手房的成交量確實(shí)明顯增加。當(dāng)你去看某一套二手房時(shí)，中介總會(huì)告訴你這套房子很搶手的，要的話要抓緊;賣方也會(huì)告訴你，這兩天有好幾個(gè)人來(lái)看了，有一個(gè)基本上確定要買了，就看你們誰(shuí)先給定金咯。

的確，現(xiàn)在的樓市升溫了不少，不過(guò)在中介人員和賣方的嘴里，不管是過(guò)去、現(xiàn)在，還是將來(lái)，你看的每套房都是很搶手的，再不下定金、簽約，絕對(duì)會(huì)沒(méi)有了。所以你就要保持清醒的頭腦，問(wèn)自己：憑什么那套房子這么搶手?有時(shí)候也不妨學(xué)學(xué)阿Q,告訴自己買房子是講緣分的，如果說(shuō)因?yàn)槟阋荒钪�差、猶豫半刻房子就讓人搶走了，那只能證明那套房子與你無(wú)緣。既然如此，又何必強(qiáng)求呢?有這樣的平常心自然就不著急了，這樣才不會(huì)輕易被中介人員忽悠。

下定金最好選資金托管

房子看好了，要下定金的時(shí)候要考慮清楚，尤其是要弄清楚定金和訂金、誠(chéng)意金的區(qū)別，分別意味著什么。另外，要考慮錢是直接給業(yè)主還是如何處理?有沒(méi)有簽下關(guān)于定金的合同?如果可以的話最好選擇第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金托管。

值得注意的是，目前惠州的二手房交易，房產(chǎn)協(xié)會(huì)、銀行和部分中介公司都可以提供第三方資金托管的業(yè)務(wù)，從定金開始到所有款項(xiàng)都可以選擇資金托管。也許中介和業(yè)主會(huì)說(shuō)太麻煩，又或者說(shuō)這樣就不能逃稅了，但與資金安全相比，哪個(gè)更重要呢?

此外，在支付房款上最好選擇分批支付，一般簽約當(dāng)日要給30%的首付，貸款審批通過(guò)或者取得新的房產(chǎn)證時(shí)支付剩余大部分，保留五千到一萬(wàn)元待到交房時(shí)，確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題，并在物業(yè)過(guò)戶時(shí)扣費(fèi)后再支付。

要學(xué)會(huì)深藏不露

當(dāng)你看中一套房子的時(shí)候，一定要學(xué)會(huì)深藏不露，不要讓中介人員和賣方知道你很喜歡這套房子，一旦被他們知道了，中介人員就會(huì)催你，給你施加壓力;而賣方則會(huì)咬住價(jià)格不放松，這樣子對(duì)于后續(xù)的講價(jià)等環(huán)節(jié)就會(huì)被動(dòng)很多。

當(dāng)然，如果中介人員是有誠(chéng)信的，那么讓你早點(diǎn)下決定也不見(jiàn)得是壞事。但問(wèn)題是，大多數(shù)中介人員催你是不想讓你考慮太久，想清楚房子有哪些問(wèn)題。

LUCKY

剛好要買二手房，來(lái)看看有沒(méi)有什么經(jīng)驗(yàn)，還真有呢