房改房交易 買家必須注意四件事

水墨丹青

想在老城區(qū)置業(yè)的人，因為“囊中羞澀”經(jīng)常會因商品房價格昂貴而卻步，房改房就不失為一個不錯的選擇了。然而，有的房改房存在“歷史遺留”問題，對于它，很多人擔(dān)心買起來很麻煩：如有沒有正規(guī)的房產(chǎn)證？過戶辦手續(xù)是不是很麻煩？如果樓齡很長，又沒有寫明是70年產(chǎn)權(quán)，會不會存在使用的風(fēng)險……日前，記者采訪了合富房地產(chǎn)交易中心權(quán)證部經(jīng)理梁文耀，他指出，在房改房交易中，買家有四件事必須要留意。

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查冊

補地價補分?jǐn)偤统杀緝r交付房款

要知道房改房有沒有正規(guī)的房產(chǎn)證，能否正常出售，查冊是一個必要手段。據(jù)了解，所謂“查冊”，就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊，買家可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

梁文耀說，如果是單純的查冊，只需要業(yè)主提供房產(chǎn)證的登記字號及物業(yè)的準(zhǔn)確地即可。而買家完全不需要自己費時費力去查，一般情況下，中介都有幫忙辦理查冊業(yè)務(wù)，請業(yè)主提供相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)資料，并免費將查冊結(jié)果給買家看。若買家需要將查冊結(jié)果拿走，通常需要支付查冊費用。

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補地價

很多想買房改房的人，都是看中它位于市區(qū)而價錢便宜。可放盤價看合適了，最后付錢卻可能多出來一筆。梁文耀說，這多出來的一筆往往就是“補地價”的錢。由于土地原先價值和現(xiàn)在價值存在差額，以前這部分差額由單位承擔(dān)，現(xiàn)在業(yè)主要出售，則必須到房管局補足差額才能成交，而房管局之后會將資金劃撥回單位。

需要提醒的是，和商品房不同，房改房的房產(chǎn)證上無論有沒有寫明70年產(chǎn)權(quán)，賣房時都必須按房管局系統(tǒng)出示的評估價補上1%的地價，除非房產(chǎn)證上注明了“已征收土地使用權(quán)出讓金”。而就目前情況看，很多房改房的業(yè)主都是實收，即所有稅費由買家支付，包括補地價的錢，因此，看樓時買家就要多個心眼，了解清楚放盤價是不是實收的費用，否則很可能空歡喜一場，最后為了成交不得不忍痛“割肉”。

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補分?jǐn)偤统杀緝r

在房改房的房產(chǎn)證上，還有一欄是“有沒有補分?jǐn)偂�。業(yè)主若購買了分?jǐn)偯娣e，則這一欄會注明“已補分?jǐn)偂辈⑸w章。而梁文耀表示，不少房改房都沒有補分?jǐn)偅�按�?guī)定，對未補分?jǐn)偟姆扛姆�，轉(zhuǎn)手他人時必須要由業(yè)主補分?jǐn)偛趴衫^續(xù)交易。而這筆費用最后經(jīng)常落在買家的身上，因此，買家要事先了解清楚，做到心中有數(shù)。

另外，房產(chǎn)證上有沒有寫“按成本價購買”，也一定不能忽視。梁文耀說，以前市民購買房改房有兩種付款形式：一是標(biāo)準(zhǔn)價，二是成本價。標(biāo)準(zhǔn)價購房比成本價購房低，這種房改房上市出售，業(yè)主按規(guī)定需將增值額的20%交回原產(chǎn)權(quán)單位，即在房管局補交成本價。這是一筆很大的費用，就算業(yè)主支付了，最后也往往會由買家承擔(dān)，對此要引起注意。

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交付房款

房子不是普通的商品，尤其在市區(qū)，動輒就要花掉上百萬甚至幾百萬元，這么多的錢給出去會不會有風(fēng)險，其實不少人都心有惴惴然。梁文耀表示，如何付款應(yīng)在合同上寫清楚，按合同辦事，一般不會有太大的問題。但不可以交由中介代收房款。買家現(xiàn)金付款后要索取收款收據(jù)等證明，若選擇銀行劃賬，也應(yīng)把匯款或轉(zhuǎn)賬的流水單或相關(guān)證明保存好，以備不時之需。