告別公攤？住建部新規(guī)征求意見：住宅按套內(nèi)面積算！@鹽城人，你怎么看？

程序猿呼叫120

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，該項新規(guī)征求意見稿顯示，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。”（注意，是征求意見哦！）

除了按套內(nèi)計算面積之外，《住宅規(guī)范》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，《住宅規(guī)范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

要點一：以套內(nèi)使用面積進行交易

在這38項強制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易�！�

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進行交易。

雖然只有短短的一句話，但這一點無疑是《規(guī)范》中吸睛度最高的，足以激起千層浪。住宅交易面積從建筑面積轉(zhuǎn)向套內(nèi)面積？不知市場的接受度會有多高？對此附件中也做了相關(guān)說明：

本條是居民關(guān)注的焦點問題，關(guān)系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

公攤面積，是分?jǐn)偟墓�用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

根據(jù)2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，可分?jǐn)偟墓�用建筑面積即公攤面積為:

1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；

2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

在我國大部分地區(qū)，房屋交易總面積按照“套內(nèi)面積+公攤面積”計算。通常來說，大堂、公共門廳、走廊、電梯等公共設(shè)施，都會作為公攤面積來計價。
由于缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，不同房地產(chǎn)項目的公攤面積會出現(xiàn)很大差別。比如，有些項目的公攤面積占到建筑面積的40%，導(dǎo)致得房率低，住宅項目得房率要高于非住宅項目。
業(yè)內(nèi)人士指出，公攤面積計價大行其道背后，隱藏著不少問題，比如：給購房者帶來低價格的“幻覺”，重復(fù)收費，偷面積，等等。
根據(jù)瞭望智庫的資料，“公攤面積”也可能是從香港引進的，因為香港在2013年之前銷售房屋時采用的就是建筑面積計算方式。2013年，香港出臺新政，結(jié)束了房屋銷售的“建筑面積”時代。但是，這種已經(jīng)被香港明令調(diào)整的“公攤面積”，卻在內(nèi)地延續(xù)使用至今。

要點二：四層樓以上應(yīng)安裝電梯

除了按套內(nèi)計算面積之外，《住宅規(guī)范》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，《住宅規(guī)范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

具體而言，每個設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90米。


十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺。


對于既有住宅建筑，要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克，轎廂門凈寬度不應(yīng)小于0.80米。


要點三：新建住宅要全裝修交付

《住宅規(guī)范》提出，城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃氣、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

同時，住宅交付時應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設(shè)施具備交付使用條件，安全防護設(shè)施驗收合格。

同時，《住宅規(guī)范》對房屋驗收交付給出了詳細的標(biāo)準(zhǔn)。如對放水工程要求，防水墻、地面無滲漏、無積水；抹灰頂面的要求則是，粘結(jié)牢固，無空鼓，表面平整、潔凈，無裂縫，無爆灰等等。

專家：對購房者購房成本基本無影響

房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進行交易。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進行了解讀：

是否套內(nèi)計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1、這只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強制標(biāo)準(zhǔn)。

2、從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

3、套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

4、羊毛出在羊身上，如果出臺套內(nèi)計價模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項目如何銜接的政策。

5、從未來趨勢看，國內(nèi)有很多獨有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展有改變的可能性。

新華社、人民日報曾質(zhì)疑“公攤面積”

去年一篇《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》的文章火爆，揭露出這個矛盾已久的問題。此后，新華社、人民日報等都發(fā)文質(zhì)疑該制度的不合理

新華社指出，近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計價的探索。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時,能正視公攤面積亂象,探索更科學(xué)、合理的計價方式，切實保護百姓權(quán)益。

取消公攤：

重慶已經(jīng)執(zhí)行17年

除了官方，一些業(yè)內(nèi)人士也開始呼吁按套內(nèi)面積計算。

2月22日，據(jù)中山日報報道，廣東省中山市政協(xié)委員鐘國平建議，對商品住房銷售進行立法，制定具體的操作細則。明確商品住房按套內(nèi)面積進行銷售，并將此規(guī)定納入住房銷售合同。

實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅(qū)”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房者的合法權(quán)益�！�

余生知足就好

總價不變，提高單價

jfqkzo

總價不變，提高單價。開發(fā)商也不是傻子。

R8到碗里來

羊毛出在羊身上