購買學(xué)區(qū)房不得不了解的法律常識(shí)

豆瓣醬

為了不讓孩子輸在起跑線上享受更好的教育，搶占名校資源也催生了一個(gè)新的名詞學(xué)區(qū)房，但是你知道學(xué)區(qū)房原房主是否應(yīng)該協(xié)助新房主辦理業(yè)務(wù)？租期未滿的學(xué)區(qū)房，已付租金如何算？……　

問題一原房主未將戶口遷出，能否辦理入戶手續(xù)？

    為便于孩子入學(xué)，甲在市區(qū)購買了一套學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。但是辦理入戶手續(xù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)原房主沒有將戶口從該地址遷出，甲無法辦理入戶手續(xù)，影響了孩子入學(xué)。遇到這種情況該怎么辦？

解決方案：

　　可先為新房主辦理落戶，再動(dòng)員原房主遷出戶口。房屋出賣后，原房主在此處已沒有了固定住所，不具備在此處登記戶口的條件，原房主應(yīng)當(dāng)將戶口遷入其具備落戶條件的地方入戶，以便新房主遷移戶口。

　　對(duì)原住戶居民搬走但戶口仍未遷出的，可先為新搬入的現(xiàn)住居民辦理落戶手續(xù)，因此，新房主可依據(jù)該文件，向派出所申請(qǐng)為其辦理落戶手續(xù)。

　　雙方事前可以約定賣方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起一定期限內(nèi)將戶口遷出，逾期未遷出，需承擔(dān)一定金額的違約責(zé)任，并約定若因原房主拒絕遷出戶口導(dǎo)致新房主無法或延期落戶，從而影響子女入學(xué)的，買房者有權(quán)解除合同，以此督促原房主盡早辦理戶口遷移手續(xù)。

問題二原房主是否應(yīng)該協(xié)助新房主辦理相關(guān)業(yè)務(wù)？

    乙在市區(qū)購買了一套面積小于60㎡的學(xué)區(qū)房，由于疏忽，沒有把該學(xué)區(qū)房的水電戶名變更過來。根據(jù)相關(guān)政策，小升初時(shí)，面積在60㎡以下的房屋要提供居住滿3年的證明，才能滿足第一批入學(xué)條件，而提供居住證明需要有水電費(fèi)繳納情況，請(qǐng)問，原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更？

解決方案：

原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更，要看協(xié)助更名是否是原房主應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。因房子已經(jīng)歸給新房主所有，繳納水電費(fèi)的義務(wù)人也是新房主，則水電戶名理應(yīng)與新房主一致。

原房主將水電戶名進(jìn)行變更，屬于購房合同中附隨的協(xié)助義務(wù)，即便購房合同中對(duì)此沒有進(jìn)行約定，作為合同的附隨義務(wù)，原房主也是有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名進(jìn)行變更。

問題三無法辦理按揭貸款該咋辦？

    丙想購買一套學(xué)區(qū)房，無法一次性支付全部購房款，打算辦理按揭貸款。看中一套房簽訂合同之后，才發(fā)現(xiàn)該房的面積過小且房齡已經(jīng)超過30年。這樣的話，商業(yè)銀行不給予辦理銀行按揭貸款，請(qǐng)問，丙該怎么辦？

解決方案：

　　要看雙方事先是否知情，購房前應(yīng)了解貸款條件。如果在簽訂購房合同時(shí)，約定付款方式為按揭貸款，但雙方對(duì)該房屋不能辦理按揭貸款均不知情的，雙方均無過錯(cuò)，可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣方應(yīng)當(dāng)在變更付款方式后，給予買方一定的合理期限籌備資金以支付購房款。

　　若買方明知房屋不能辦理銀行貸款，依然簽訂購房合同，則應(yīng)自行承擔(dān)不利后果，即在不能辦理銀行貸款時(shí)仍應(yīng)當(dāng)依約按時(shí)支付足額購房款給賣方；若賣方明知房屋不能辦理銀行貸款卻隱瞞這一事實(shí)，買方最終不能辦理銀行貸款，導(dǎo)致購房目的不能實(shí)現(xiàn)，則買方有權(quán)解除購房合同。

　　貸款購房的，應(yīng)當(dāng)先向當(dāng)?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能辦理按揭貸款，在買房時(shí)注意房產(chǎn)面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸款。

問題四租期未滿的學(xué)區(qū)房，已付租金如何算？

    丁購買了一套學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。原房主之前已將房屋出租，且D在購買時(shí)租期未滿。但原房主并沒有告訴丁，租客給他一次性支付了一年的租金。請(qǐng)問，租客已支付給原房主的剩余租金該怎么結(jié)算，是否應(yīng)當(dāng)從購房款中抵扣？

解決方案：

　　根據(jù)買賣不破租賃原則，原先的承租人可以要求繼續(xù)租住在該學(xué)區(qū)房內(nèi)直至租賃期滿。

　　購房者應(yīng)事先了解清楚所購房屋是否存在租賃情況，如果雙方并未對(duì)此進(jìn)行約定， 新房主取得房屋所有權(quán)后，享有房屋出租收益權(quán)，而原房主在簽訂協(xié)議時(shí)未向新房主披露后續(xù)租金已經(jīng)收取的事實(shí)，損害了新房主的合法權(quán)益，新房主據(jù)此可以向原房主主張經(jīng)濟(jì)損失賠償。

行貸款時(shí)仍應(yīng)當(dāng)依約按時(shí)支付足額購房款給賣方；若賣方明知房屋不能辦理銀行貸款卻隱瞞這一事實(shí)，買方最終不能辦理銀行貸款，導(dǎo)致購房目的不能實(shí)現(xiàn)，則買方有權(quán)解除購房合同。

    貸款購房的，應(yīng)當(dāng)先向當(dāng)?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能辦理按揭貸款，在買房時(shí)注意房產(chǎn)面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸款。

重要提示

1、不是買了房就能上名校？

    選定學(xué)區(qū)房，就需要盡快過戶。但是在房產(chǎn)交易中，產(chǎn)權(quán)過戶與戶口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行的。一般情況下，先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，再辦理戶口遷移手續(xù)，而且必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理新戶口的遷入手續(xù)。學(xué)區(qū)房的對(duì)口區(qū)域中，對(duì)于此類情況，買方應(yīng)在合同中書面約定戶口遷移的時(shí)間及違約責(zé)任。

2、學(xué)區(qū)劃分并非一成不變，就進(jìn)≠最近

    孩子能不能順利地上重點(diǎn)學(xué)校，首先要了解學(xué)區(qū)的劃分，學(xué)區(qū)房的界定，并非是離學(xué)校近的就是。有些房屋雖然與重點(diǎn)學(xué)校僅一墻之隔，但并不一定著就能進(jìn)入該學(xué)校就讀。所謂的“就近入學(xué)”，并不是指到離家最近的學(xué)校就讀，而是指由所在地區(qū)教育行政部門根據(jù)本地區(qū)公辦學(xué)校的資源配置狀況和義務(wù)教育適齡學(xué)生的分布和需求狀況，合理規(guī)劃和確定本地區(qū)義務(wù)教育階段公辦學(xué)校招生入學(xué)范圍和招生人數(shù)，為每一位適齡兒童少年提供就近入學(xué)的義務(wù)教育名額。據(jù)了解，按照相應(yīng)規(guī)定，招生是有一定地理范圍的，是以小區(qū)或街道整體劃分的。所以購房者一定要注意該學(xué)校的地理劃分范圍。隨時(shí)關(guān)注入學(xué)規(guī)則的變化。雖然學(xué)區(qū)劃分是相對(duì)穩(wěn)定的，但是也不是一成不變。受生源人數(shù)的影響，教育部門會(huì)對(duì)每所學(xué)校招生區(qū)域在一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這樣勢必會(huì)影響到“就近入學(xué)”需求的購買者。家長在考察學(xué)區(qū)房時(shí)，一定別忘記前往教育部門了解清楚，以免出現(xiàn)花高價(jià)買房而孩子不能入讀的情況發(fā)生。

3、注意學(xué)區(qū)房入讀學(xué)校的落戶時(shí)間要求

    很多學(xué)區(qū)房在新生入學(xué)時(shí)，對(duì)于對(duì)口區(qū)域的家庭，有一定的落戶時(shí)間要求，有的學(xué)校要有必須在該區(qū)域落戶滿一年，還有的學(xué)校要求落戶時(shí)間滿三年。落戶時(shí)間一般來說對(duì)于新盤的限制要小一些，但是購買二手學(xué)區(qū)房，落戶時(shí)間就是爸爸媽媽們必須注意的問題了。因?yàn)槎�手房交易流程中涉及到很多稅費(fèi)和手續(xù)，全部辦理下來，需要花一些時(shí)間，如果還有落戶時(shí)間要求，那么孩子的入學(xué)時(shí)間就會(huì)被推遲。家長還要在購房之前到該區(qū)域?qū)W校就落戶的年限、入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等問題，確定自己的購房行為和學(xué)校入學(xué)要求相吻合。

4、對(duì)房屋進(jìn)行全面了解

    不少家長在選購學(xué)區(qū)房時(shí)，只關(guān)注學(xué)區(qū)問題，而對(duì)于房價(jià)、房屋品質(zhì)、周邊環(huán)境等方面的考慮少之又少。選擇學(xué)區(qū)房，同樣應(yīng)該全面了解房屋各種特點(diǎn)，尤其是居住的舒適性問題，因?yàn)樵谫徺I之后的幾年之內(nèi)是要跟孩子居住在這里的，如果房屋品質(zhì)不過關(guān)，影響居住的舒適度，周邊環(huán)境嘈雜，還會(huì)影響到孩子的學(xué)習(xí)。選購學(xué)區(qū)房時(shí)要將眼光放得長遠(yuǎn)一些，盡量選擇小學(xué)、中學(xué)能夠同時(shí)兼顧的學(xué)區(qū)房，讓自己的孩子的小學(xué)和中學(xué)都能有保障，會(huì)更加合算。

5、選購學(xué)區(qū)房要量力而行

    學(xué)區(qū)房無論是新房還是二手房，相對(duì)于同片區(qū)的其他房產(chǎn)，學(xué)區(qū)房價(jià)格普遍偏高。不少名校周邊的房子本身?xiàng)l件并不好，但是單價(jià)比周邊的樓盤貴上很多，對(duì)于一般工薪階層的家庭來說，購買學(xué)區(qū)房是一筆不小的開支，要充分結(jié)合家庭實(shí)際情況，量力而行。特別是如果購買房齡較長的二手房時(shí)，辦理貸款可能會(huì)遭到銀行拒絕，必須一次性付清房款的要求。即便是可以貸款，一般購買學(xué)區(qū)房的家庭都是二套房，要面臨首付提高，貸款利率上調(diào)的問題，同時(shí)也要充分考慮日后可能出現(xiàn)的加息等問題，不要因?yàn)橐粋�(gè)房子讓自己和家庭背上沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，影響日后生活品質(zhì)。如果一定要購買，購房者也可以考慮面積較小的學(xué)區(qū)房，即使單價(jià)偏高，總價(jià)也能承受，將來出租或者出售也都比較容易。

看不懂得愛

學(xué)區(qū)房真的很貴

解釋到窮詞

購買二手房的一定要注意原戶主是否遷出

如此迷人

水電這些細(xì)節(jié)當(dāng)時(shí)就應(yīng)該談好

Susan

學(xué)區(qū)落戶是個(gè)問題啊

親親親親你

現(xiàn)在寶寶上學(xué)真煩呢

言不由衷的話

其實(shí)學(xué)區(qū)不學(xué)區(qū) 我真的無所謂的

Miksa.

現(xiàn)在為了下一代，花錢是多呢，